Przedsiębiorca, który planuje zakup nieruchomości, często staje przed prostym pytaniem: czy bank potraktuje go jak osobę prywatną, czy jak firmę? Odpowiedź zależy głównie od celu zakupu. Inaczej wygląda kredyt na mieszkanie, w którym właściciel firmy chce mieszkać z rodziną, a inaczej finansowanie lokalu przeznaczonego na biuro, gabinet, punkt usługowy lub inwestycję firmową. Różnice dotyczą dokumentów, oceny dochodu, zabezpieczenia oraz samego sposobu patrzenia banku na ryzyko.
Cel zakupu decyduje o rodzaju finansowania
Jeśli przedsiębiorca kupuje mieszkanie na własne potrzeby mieszkaniowe, bank zwykle analizuje wniosek jak kredyt hipoteczny dla osoby fizycznej. Firma ma wtedy znaczenie głównie jako źródło dochodu. Bank sprawdza, czy działalność daje stabilne przychody, czy przedsiębiorca terminowo płaci podatki i składki oraz czy ma wystarczającą zdolność do spłaty rat.
Inaczej wygląda zakup lokalu firmowego. Gdy nieruchomość ma służyć prowadzeniu działalności, bank może traktować finansowanie jako kredyt dla firmy albo kredyt inwestycyjny zabezpieczony hipoteką. Wtedy liczy się nie tylko sytuacja właściciela, ale też kondycja firmy, branża, historia działalności i sens ekonomiczny zakupu.
Jak bank ocenia dochód przedsiębiorcy?
Przy zakupie prywatnego mieszkania bank koncentruje się na tym, ile przedsiębiorca realnie zarabia. Sama wysoka sprzedaż nie wystarczy. Znaczenie ma dochód po kosztach, forma opodatkowania, staż działalności, powtarzalność wpływów i brak zaległości wobec ZUS oraz urzędu skarbowego.
W przypadku kredyt hipoteczny dla przedsiębiorców bank może poprosić o PIT za ostatni rok lub dwa lata, KPiR, ewidencję przychodów, wyciągi z konta, zaświadczenia o niezaleganiu i dokumenty rejestrowe firmy. Zakres dokumentów zależy od formy rozliczeń. Przedsiębiorca na ryczałcie pokazuje bankowi inne dane niż osoba rozliczająca się na zasadach ogólnych albo podatkiem liniowym.
Przy lokalu firmowym analiza bywa szersza. Bank może sprawdzić, czy zakup ma uzasadnienie biznesowe, czy lokal pasuje do profilu działalności i czy firma utrzyma płynność po zaciągnięciu zobowiązania.
Mieszkanie prywatne a lokal firmowy – różnice w zabezpieczeniu
W obu przypadkach bank może ustanowić hipotekę na finansowanej nieruchomości. Przy mieszkaniu prywatnym zabezpieczenie dotyczy zwykle lokalu mieszkalnego, który ma standardowy charakter i łatwą do określenia wartość rynkową.
Lokal firmowy może wymagać dokładniejszej wyceny. Bank ocenia jego położenie, przeznaczenie, stan techniczny, możliwość późniejszej sprzedaży oraz popyt na podobne nieruchomości. Lokal użytkowy w małej miejscowości, specjalistyczny obiekt usługowy albo nieruchomość wymagająca dużego remontu mogą oznaczać wyższe ryzyko dla banku.
Koszty firmowe mogą zmienić obraz zdolności
Przedsiębiorcy często patrzą na swoje finanse przez pryzmat wpływów na konto. Bank widzi je inaczej. Interesuje go dochód, a nie obrót. Jeśli firma ma wysokie koszty, leasingi, limity w rachunku lub kredyty obrotowe, zdolność kredytowa może spaść mimo dobrej sprzedaży.
Przy zakupie lokalu firmowego bank może też analizować, czy nowa nieruchomość zwiększy koszty prowadzenia działalności. Do raty dochodzą przecież opłaty eksploatacyjne, media, podatki, remont, wyposażenie i utrzymanie lokalu.
Kiedy przygotować się do rozmowy z bankiem?
Najlepiej zrobić to kilka miesięcy przed złożeniem wniosku. Przedsiębiorca może wtedy uporządkować dokumenty, sprawdzić zaległości, przeanalizować koszty, ograniczyć zbędne zobowiązania i ocenić, które banki lepiej traktują daną formę opodatkowania.
Zakup prywatnego mieszkania i finansowanie lokalu firmowego mogą wyglądać podobnie tylko na pierwszy rzut oka. W rzeczywistości bank pyta o inny cel, inne ryzyko i inne dane finansowe. Dobrze przygotowany przedsiębiorca szybciej widzi, które rozwiązanie pasuje do jego planów i jakie dokumenty powinien zebrać, zanim zacznie wybierać nieruchomość.
